안녕하세요 투구회입니다.전세사기와 깡통전세로 나라가 떠들썩한 가운데 향후 부동산 시장에 이변을 가져올 하나가 보였다. 바로 신규 분양 민간 아파트 물량이다. 최근 1년간 전년 동월 대비 60% 이상 신규 물량 공급이 줄고 있다.새 아파트 분양물량 감소와 서울 청약 완판으로 보는 부동산투자 인사이트올해 1분기 전국 아파트 분양단지의 60%가 청약 미달이 발생한 상황에서 당연한 공급 조절이라고 볼 수도 있다. 특히 지방을 중심으로 미분양 단지가 많아지면서 서울에서도 인기 단지(영등포구 영평동1가 영등포자이디그니티, 은평구 역촌동 센트레빌아스테리움 시그니처 등) 몇 곳을 제외하고는 수도권도 미분양이 발생했다. 그런데 이 시점에서 신규 분양 물량을 꺼낸 얘기는 최소 4~5년 뒤이기 때문이다. 신규분양 민간아파트 공급감소연초부터 부동산 규제가 대폭 완화됐음에도 올해 1분기 전국 분양물량은 34개 단지 총 2만6437가구에 그쳤다. 당초 계획은 101개 단지에서 7만8000여가구였지만 실제 분양은 34%에 그쳤다. 계획 대비 실제 분양을 하지 않은 이유는 역시 부동산시장 침제에 따른 미분양이 커졌기 때문이다.아래 그래프는 21년과 22년 공공데이터포털에서 조회한 주택도시보증공사 민간아파트 분양 가구수다. 한눈에 봐도 1년 만에 분양 가구 수가 크게 감소했음을 알 수 있다. 실제 지난해 12월 전국 신규분양 민간아파트 물량은 전년 동월 대비 66% 하락했고 지난달 3월은 전년 동월 대비 44% 물량이 줄었다.주택도시보증공사 민간아파트 분양가구수(데이터:주택도시보증공사)분양시장 침체 미분양 현황은?분양 물량이 크게 줄어든 반면 크게 늘어난 지표도 있다. 바로 전국 미분양 물량이다. 지난 2월 말 기준 전국 미분양 주택 수가 7만5000가구를 넘어섰으니 오히려 신규 아파트를 분양하는 게 이상할 정도다. 아래 표는 통계청 KOSIS에서 추출한 전국 미분양 현황 데이터로 지난해 7월부터 올해 2월까지 미분양 건수가 급격히 증가하고 있음을 알 수 있다.이런 상황에서 계획보다 적은 물량이 공급됐음에도 불구하고 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 지난 2월 기준 3대1까지 추락한 상황이다.<이미지 출처 : 주간동아>서울 청약 완판이 주는 의미현재 신규 물량 공급이 줄고 있다는 것은 실제 주택 수가 남아 있기 때문이 아니다. 잘 팔리지 않기 때문에 강제로 공급을 조절하고 있다는 뜻이다. 이런 현상이 당분간 유지되면 자연스럽게 공급이 절대적 필요량보다 줄어드는 결과를 초래한다. 단순히 생각해서 수요보다 공급이 줄면 어떻게 될까. 급격한 가격 상승밖에 답이 되지 않는다. 문제는 이 시점에서 실수요자뿐 아니라 다주택자 등 투자자들에게 투기꾼까지 몰리고 있다는 것이다. 작은 불씨에 화력이 붙으면서 잠잠하던 부동산 활황기에 불씨가 번지는 것이다. 가까운 34년 전 부동산 폭등기 때만 봐도 예상된다. 당시 실거주 수요가 급격히 늘었을까. 막대한 유동성을 바탕으로 투기와 투자 수요가 몰리면서 순식간에 부동산 가격을 끌어올린 것이다. 그런데 실제 공급량까지 부족하면 어떻게 될까.<이미지 출처 : 마이니치경제>무모한 추측이라기보다는 앞서 말한 청약 완판 사례를 보면 알 수 있다. 현재 최대치로 오른 미분양은 경제적 여력이 없어 구매할 수 없는 게 아니라 고금리 및 경제침체 우려 등으로 소비를 스스로 자제하고 있는 것이다. 즉, 부동산에 투자해도 먹을 것(이익)이 없다고 판단해 들어가지 않는 것이다. 이런 이유로 먹거리(이익)가 있다고 판단된 서울의 일부 청약단지는 완판된 것으로 보인다. 서울 영등포구 영평동1가 영등포자이디그니티는 98가구 일반분양 경쟁률이 198.8대 1을 나타냈고, 서울 은평구 역촌동 센트레빌아스테리움 시그니처도 214가구 분양에 1순위 경쟁률 11.4대 1을 나타냈다. 그 밖에 올림픽파크 포레온과 성북구 장위 자이 레디언트는 우려에도 불구하고 100% 계약을 달성했다.<이미지 출처 : 세계일보>지방보다 분양가 높은 서울 청약이 완판된 것은 그만큼 구매할 경제적 여력이 있다는 뜻이고, 완판 단지의 공통점은 입지가 좋다는 평가가 지배적인 곳이다. 공급이 없다, 수요가 몰리는 일이 4~5년 후에 발생하는가?공급량에 관한 결론신규 물량 공급이 확정되기까지는 짧게는 3~5년 길게는 10년 이상의 시간이 소요된다. 정부가 나서서 신규 택지 조성을 해서 N기 신도시를 만든다든지, 아니면 재건축과 재개발에 붙어 신규 주택을 공급하는 등 국가가 적극 추진하는 것이 가장 빠른 공급도 예외는 아니다. 현재 추세라면 향후 5~6년간 눈에 띄는 대규모 공급이 나오기 어렵다.<이미지 출처 : 부동산 R114>상황을 고려하면 어쩔 수 없는 판단이지만 공급량이 최저점에 이르렀을 때(향후 5~6년 뒤)이 되면 다시 문제가 발생할 것이다. 공급 없이 수요를 따라가지 못하다는 것이다. 자연스럽게 부동산 가격이 올라갈 것이고, 현재의 불안정한 경제 정세가 안정화하고 금리까지 낮아지면 머지않아 부동산 재테크 기회가 오는 것도 있다. 다음은 서울 지역 입주 물량 예정 표(출처: 아실)이다. 2027년까지 신규 입주 물량이 과거보다 현저히 감소되는 것으로 나타났다. 그러나 대구 분양 아파트의 상황은 예외라고 하는 것은 비밀로 하지 않는다..<이미지 출처 : 아실><이미지 출처 : 아실><정리할 내용> 신규 입주물량 공급 감소 중 미분양도 증가가 원인으로 파악, 현재 추세라면 5~6년 후 낮은 공급량이 불똥이 되는 수도 신규공급까지는 수년이 필요, 향후 공급감소에 따른 수요집중 현상은 곧 가격상승?<정리할 내용> 신규 입주물량 공급 감소 중 미분양도 증가가 원인으로 파악, 현재 추세라면 5~6년 후 낮은 공급량이 불똥이 되는 수도 신규공급까지는 수년이 필요, 향후 공급감소에 따른 수요집중 현상은 곧 가격상승?
